中国房地产“新阶段”怎么走？

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》(以下简称《决定》)正式发布。

据悉，在《决定》全文中，用整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。涉及“租购并举的住房制度”、房地产发展新模式、因城施策、房地产税收制度等诸多方面。

多位专家分析认为，《决定》提出的关于房地产方面的表述为未来几年房地产政策指明了方向，“租购并举的住房制度”将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。此次文件系统全面，具有非常强的指导性。对于中国房地产新一轮的发展具有非常重要的指导作用。

“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”是《决定》最先提及的话语。

近几年来，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，这表明新一轮发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”，该制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“租购并举的住房制度”，一方面将租房作为重要的，等同于买房的居住形式，要在公共服务上实现均等化，比如租房可以落户，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，租房可以入读公办义务教育等。

“租购并举的住房制度已见雏形，热点城市规模化的租赁住房供给占到近3成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。”李宇嘉分析称。

同时，《决定》进一步强调“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

中指研究院市场研究总监陈文静预计，未来保障房建设和供给或将明显放量，其中保租房在“加快建立租购并举的住房制度”下，重要性或将更加凸显。

李宇嘉指出，未来还要大规模盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。

《决定》继续强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

地方政府的权限进一步增加。严跃进认为，此次提及对限购政策、普通住宅标准政策等调整。该表述也和今年各地的房地产政策调整优化的动作是吻合的。但与此同时，这也是对住房需求新特征的回应，尤其是立足“多样化改善性住房需求”的导向，后续住房政策和政府决策也将有积极的重要的调整。

一线城市限购政策有望继续优化。陈文静指出，各地将结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策，优化限制性政策、降利率等或均在列。当前仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策，短期广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。

值得一提的是，《决定》还提及“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”

近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，此前，已有多地探索试点现房销售。

未来预售制改革进程或将加快。陈文静指出，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

李宇嘉表示，近年来，期房不受欢迎、卖房难。另外，全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资。预计未来鼓励现售房开发，在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

此外，《决定》还提出“完善房地产税收制度”。这是否意味着“房地产税”要推出了？业内认为，“完善房地产税收制度”并不意味着立刻开征房地产税。

陈文静分析表示，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。

严跃进表示，房地产税收制度将持续完善。从税收层面来说，最近几年变动非常大，即从“房地产税开征”转向“持续降低交易的税费成本”。从完善的角度看，未来将立足供求关系的重大变化的市场特征，确保房地产税收制度更加灵活和精准。

在李宇嘉看来，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。